Cómo manejar los casos de disputas de compraventa de tierras por escrito

La Compañía de Abogados de Responsabilidad Limitada Phap Tri responde: La compra y venta, la transferencia de derechos de uso de la tierra es una transacción relacionada con un activo de gran valor. De acuerdo con las regulaciones de la ley, al transferir los derechos de uso de la tierra, las partes deben establecer un contrato notariado o autenticado, luego, el comprador realiza el procedimiento de registro de cambios (transferencia de nombre) en la agencia de registro de tierras.

Sin embargo, en realidad, durante mucho tiempo, todavía existen muchos casos de compra y venta de tierras con recibos manuscritos, incluso hay casos en los que solo tienen en sus manos un recibo de compra y venta y un libro rojo del antiguo propietario o parcelas de tierra sin libro rojo.

Para eliminar este obstáculo, la ley de tierras ha estipulado procedimientos administrativos para resolver casos de compra y venta de tierras por escrito, ayudando a las personas a completar los procedimientos legales sin tener que demandar necesariamente ante los tribunales.

Estas regulaciones se muestran en el párrafo 5 del Artículo 137 de la Ley de Tierras de 2024, el Artículo 42 del Decreto 101/2024/ND-CP y se guían en detalle en el Decreto 151/2025/ND-CP.

Caso 1: El propietario del terreno ya tiene el Certificado.

Si la compraventa solo tiene un documento escrito a mano y un libro rojo del antiguo propietario, el comprador puede presentar un expediente de registro de cambios en la agencia de registro de tierras para realizar los trámites de cambio de nombre.

En este caso, no es obligatorio volver a firmar un contrato notarial con el antiguo propietario, especialmente cuando el antiguo propietario no coopera. La agencia de registro de tierras recibirá el expediente y realizará los pasos de acuerdo con las regulaciones.

Además, también hay casos en los que ambas partes han firmado un contrato notarial completo, el comprador ha pagado el dinero pero el vendedor no entrega el libro rojo. En ese caso, el comprador aún puede presentar el contrato notarial para registrar los cambios.

Las agencias funcionales publicarán públicamente de acuerdo con las regulaciones. Si no surgen disputas, la agencia estatal puede cancelar el certificado antiguo y emitir un nuevo certificado para el comprador.

Por lo tanto, si la tierra ya tiene un libro rojo y no hay disputas, el procedimiento de manejo suele ser relativamente sencillo.

Caso 2: El propietario del terreno no tiene el Certificado.

Si la parcela de tierra no tiene certificado, la ley divide en muchos casos diferentes.

En el primer caso, si el antiguo propietario no tiene documentos sobre los derechos de uso de la tierra de acuerdo con el Artículo 137 de la Ley de Tierras, las agencias funcionales solo consideran las transacciones de compra y venta manuscritas que ocurrieron antes del 1 de julio de 2014. El comprador debe demostrar que el proceso de gestión y uso de la tierra es estable y el origen de la transferencia.

En el segundo caso, si el antiguo propietario tiene documentos sobre derechos de uso de la tierra de acuerdo con el Artículo 137 de la Ley de Tierras, pero la compra y venta es solo por escrito a mano o se pierden los documentos de compra y venta, las agencias funcionales aún pueden considerar reconocer la transacción realizada antes del 1 de agosto de 2024.

El tercer caso es que el comprador recibe la transferencia de los herederos del propietario del terreno. En ese caso, los herederos deben realizar primero los trámites de herencia, y luego continuar realizando los trámites de cambio de nombre para el comprador.

En realidad, no todos los casos requieren demandar. La Ley de Tierras actual ha diseñado una hoja de ruta administrativa para legalizar las transacciones de compraventa por escrito a mano, ayudando a las personas a completar los trámites de cambio de nombre si no surgen disputas. La demanda ante los tribunales solo ocurre cuando hay personas que disputan los derechos de uso de la tierra o las agencias funcionales publican expedientes pero hay personas que se oponen.

Si se debe resolver en el tribunal, este proceso puede prolongarse a través de los niveles de primera instancia y apelación durante muchos años y, en algunos casos, la transacción también corre el riesgo de ser declarada inválida.

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