Retraso en la transferencia del libro rojo, tanto multas como dificultades en la transferencia, donación y hipoteca

La Oficina de Abogados Tinh Thong Luat (Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh) responde: Después de que un familiar fallece dejando los derechos de uso de la tierra, muchas familias solo realizan los trámites para declarar o dividir la herencia en una organización notarial y luego continúan administrando y utilizando la tierra sin realizar los trámites para registrar los cambios en los derechos de uso de la tierra.

No pocas personas creen que el hecho de que los coherederos hayan acordado entre sí o tengan documentos notariales significa que el derecho de uso de la tierra pertenece automáticamente al heredero y no es necesario realizar ningún otro procedimiento. Sin embargo, esta es una comprensión incompleta de las regulaciones de la ley de tierras y puede llevar a ser sancionada administrativamente.

Según el apartado 1 del artículo 133 de la Ley de Tierras de 2024, el registro de cambios en la tierra es obligatorio para los usuarios de la tierra y las personas a las que el Estado asigna tierras para su gestión.

Para los casos en que los derechos de uso de la tierra han sido registrados y luego hay un cambio, el usuario de la tierra debe registrar los cambios. En particular, el punto a, párrafo 1, Artículo 133 de la Ley de Tierras de 2024 estipula claramente que el caso de cambio de derechos de uso de la tierra debido a la herencia es uno de los casos en los que es obligatorio registrar los cambios en la tierra.

Por lo tanto, después de completar la declaración o división de la herencia, el heredero no solo tiene derechos sobre los derechos de uso de la tierra, sino que también surge la obligación de llevar a cabo los procedimientos de registro de cambios en la agencia de registro de tierras para actualizar la información del usuario de la tierra en el Certificado de Derecho de Uso de la Tierra y el expediente catastral de acuerdo con las regulaciones de la ley.

El plazo para llevar a cabo este procedimiento también está especificado por la ley. De acuerdo con el párrafo 3 del Artículo 133 de la Ley de Tierras de 2024 y las regulaciones que guían la implementación, el heredero debe registrar los cambios dentro del plazo legal a partir de la fecha de finalización de la división de los derechos de uso de la tierra como herencia.

El registro a tiempo no solo ayuda al Estado a actualizar completamente la información sobre los usuarios de la tierra, sino que también garantiza los derechos e intereses legítimos de los propios herederos en el proceso de gestión, uso y disposición de los activos.

En el caso de que el heredero no realice el registro de cambios de acuerdo con las regulaciones, puede ser sancionado administrativamente. Específicamente, el párrafo 2 del Artículo 16 del Decreto No. 123/2024/ND-CP estipula que las personas que no realicen el registro de cambios de tierra en caso de registro serán multadas con entre 2.000.000 VND y 3.000.000 VND.

Para las organizaciones, de acuerdo con el párrafo 3 del Artículo 5 del Decreto No. 123/2024/ND-CP, el nivel de sanción es el doble del nivel de sanción aplicable a las personas físicas, excepto en los casos en que el decreto disponga lo contrario.

Cabe destacar que la sanción monetaria no significa que el infractor esté exento de cumplir con la obligación de registrar cambios. De acuerdo con el apartado 3 del artículo 16 del Decreto No. 123/2024/ND-CP, la medida para remediar las consecuencias de este acto es obligar a realizar los trámites de registro de tierras o registro de cambios de tierras de acuerdo con las regulaciones.

En otras palabras, incluso después de pagar la multa, el heredero aún debe llevar a cabo los trámites de cambio de nombre en el Certificado de Derecho de Uso de la Tierra.

El retraso o no registrar la transferencia de nombre después de recibir la herencia no solo genera el riesgo de ser sancionado, sino que también conlleva muchas otras consecuencias legales.

Mientras el Certificado siga estando a nombre del fallecido, los herederos tendrán dificultades para realizar transacciones como transferencias, donaciones, hipotecas o contribuciones de capital con derechos de uso de la tierra.

En realidad, muchos expedientes de transferencia son solicitados por agencias competentes o organizaciones notariales para su suspensión temporal para completar los trámites de registro de cambios antes de continuar realizando transacciones.

Además, prolongar durante muchos años también puede generar disputas entre coherederos o dificultar la determinación de los sujetos con derechos de uso de la tierra cuando surjan otras relaciones legales.

Se puede ver que la ley vigente ha estipulado bastante claramente la obligación de registrar cambios cuando los derechos de uso de la tierra cambian debido a la herencia, así como las sanciones para los casos de no implementación.

Por lo tanto, inmediatamente después de completar los trámites de declaración o división de la herencia, el heredero debe tomar la iniciativa de llevar a cabo los trámites de registro de cambios en la agencia de registro de tierras.

Esto no solo garantiza que los derechos de uso de la tierra sean reconocidos plenamente por el Estado, sino que también evita el riesgo de ser sancionado administrativamente y limita las disputas que puedan surgir en el proceso de uso de la tierra en el futuro.

Ver el original aquí.